W warunkach polskich leasing jest stosunkowo łatwiej dostępny niż kredyty bankowe z uwagi na prostotę procedur, a także szybkość załatwiania formalności oraz brak konieczności posiadania wysokiego zabezpieczenia. Jest to alternatywna metoda finansowania inwestycji, przydatna przede wszystkim małym i średnim przedsiębiorstwom.

Biorąc w leasing wybrany środek trwały, leasingodawca przekazuje leasingobiorcy prawa do używania danego dobra w zamian za określone umową opłaty. Umowa leasingu swoim charakterem przypomina umowę dzierżawy lub najmu. Przedmiotem leasingu może być praktycznie każda rzecz lub prawo majątkowe, jednak najczęściej są to samochody ciężarowe i dostawcze, sprzęt komputerowy, urządzenia biurowe, maszyny produkcyjne itp.

Aby ocena leasingu jako formy finansowania małego i średniego przedsiębiorstwa była miarodajna, konieczne jest wprowadzenie podziału na leasing operacyjny i finansowy. Z każdym z typów leasingu wiążą się bowiem odmienne prawa i obowiązki partnerów oraz odmienne potencjalne konsekwencje ekonomiczne. Umowa leasingowa w polskim prawie do niedawna była umową nienazwaną, łączącą w sobie elementy umowy najmu, dzierżawy i sprzedaży. W literaturze przedmiotu część autorów używała pojęcia „umowa najmu” jako substytucyjnego do „umowa leasingu”.

Przeprowadzona nowelizacja Kodeksu Cywilnego doprowadziła do ostatecznej regulacji prawnej umowy leasingu. Od 09.12.2000 r. Leasing jest uregulowany w Kodeksie Cywilnym:

„Przez umowę leasingu finansujący (dotychczas leasingodawca) zobowiązuje się w zakresie działalności swojego przedsiębiorstwa nabyć rzecz od oznaczonego zbywcy na warunkach określonych w tej umowie i udostępnić te rzecz korzystającemu (dotąd leasingobiorcy) do używania albo używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony, a korzystający zobowiązuje się zapłacić finansującemu w uzgodnionych ratach wynagrodzenie pieniężne (równe co najmniej cenie lub wynagrodzeniu z tytułu nabycia rzeczy przez finansującego.”

Zatem na gruncie prawa cywilnego nie występuje podział na leasing operacyjny i finansowy (co nie oznacza, że nie należy posługiwać się tym rozróżnieniem na gruncie nauk ekonomicznych), leasingobiorcę i leasingodawcę zastąpiono odpowiednio: korzystającym i finansującym. Zgodnie z tym unormowaniem nieuzasadnionym jest funkcjonujący dotąd podział na leasing finansowy i operacyjny.

Prof. J. Brol wskazuje, że w świetle obowiązującego – zgodnie z art. 709 k.c.- prawa, leasing operacyjny jest swoistą działalnością gospodarczą, polegającą na wielokrotnym najmie lub dzierżawie tego samego przedmiotu różnym podmiotom. Najemca bowiem nie spłaca w jednym obrocie całego wynagrodzenia należnego wynajmującemu, co więcej należność ta nie jest związana z przedmiotem najmu. Nie wydaje się również uzasadnione używanie tego podziału na gruncie prawa podatkowego. Należy zaznaczyć, że przepisy wprowadzone w nowelizacji k.c. wyraźnie różnią się od obowiązujących przepisów podatkowych.

Umowa leasingowa – zdefiniowana w prawie cywilnym - przestała należeć do kategorii umów nienazwanych (zawieranych zgodnie z zasada swobody umów) i podlega pewnym rygorom:
- powinna być zawarta na piśmie (pod rygorem nieważności);
- jeśli z winy korzystającego rzecz nie została przejęta w użytkowanie w ustalonym terminie, to umówione terminy spłat pozostają niezmienione;
- finansujący jest zobowiązany wydać korzystającemu rzecz (w takim stanie, w jakim znajdowała się ona w chwili wydania przez zbywcę) razem z odpisem umowy zawartej ze zbywcą - rzeczą będącą przedmiotem leasingu może być np. samochód, budynek, narzędzia konieczne do wykonywania działalności gospodarczej;
- finansujący nie odpowiada wobec korzystającego za wady rzeczy, które powstały na skutek okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności; za wady które powstały na skutek okoliczności, za które ponosi on odpowiedzialność stosuje się przepisy o najmie lub o sprzedaży na raty;
- umowa wygasa na skutek utraty przedmiotu leasingu przez korzystającego, jeśli finansujący nie ponosi odpowiedzialności za okoliczności, w których do tego doszło, to może on żądać natychmiastowego zapłacenia wszystkich przewidzianych w umowie (a niezapłaconych) rat;
- do obowiązków korzystającego należy utrzymywanie rzeczy w należytym stanie (np. konserwacje i naprawy) oraz ponoszenie ciężarów związanych z własnością lub posiadaniem rzeczy; przy czym bez zgody finansującego nie może czynić on w rzeczy żadnych zmian;
- korzystający powinien używać rzeczy i pobierać jej pożytki w sposób określony w umowie;
- finansujący może wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym, jeżeli: korzystający dokona zmian w rzeczy, bez zgody finansującego; korzystający odda rzecz do używania osobie trzeciej bez zgody finansującego; korzystający nie zapłaci raty według terminarza, a następnie w terminie wyznaczonym przez finansującego (chyba, że strony uzgodniły termin wypowiedzenia) i może on żądać od korzystającego natychmiastowego zapłacenia wszystkich przewidzianych w umowie, a nie zapłaconych rat (pomniejszonych o korzyści jakie finansujący uzyskał wskutek ich zapłaty przed umówionym terminem) i rozwiązania umowy;
- w przypadku zbycia rzeczy przez finansującego nabywca wstępuje w stosunek leasingowy na miejsce finansującego (o czym należy powiadomić korzystającego);

Inaczej niż w kodeksie cywilnym wygląda pojęcie leasingu w regulacjach bilansowych i rachunkowych. Zarówno w tych już obowiązujących jak i projektowanych. Prawo podatkowe nadal posługuje się pojęciem leasingu operacyjnego, z którego całkowicie zrezygnował kodeks.

Leasing operacyjny (traktowany jak najem) - w ramach tego typu struktur zakłada się, że przedmiot umowy leasingowej, z którego korzysta leasingobiorca uznawany jest za składnik majątku leasingodawcy. W związku z tym, powinien on zostać zwrócony leasingodawcy po zakończeniu umowy, przy czym umowa może przewidywać również rozwiązania, pozwalające leasingobiorcy na dostęp do przedmiotu leasingu po jej zakończeniu. W przypadku tego typu finansowania inwestycji, płacone przez leasingobiorcę raty leasingowe stanowią dla niego w całości koszt uzyskania przychodu, zmniejszający podstawę opodatkowania, co pozwala na osiągnięcie korzyści podatkowych.